부동산 임대차에서 임대인의 형태가 개인이 아닌 법인일 경우, 전세 보증금 반환 문제가 복잡해 집니다. 법인은 독립된 법적 주체이기 때문에 임대차 계약의 당사자는 겉으로 법인이 되지만 실제로는 그 뒤에서 법인을 설립, 운영하는 개인이 존재합니다. 일부 임대인들은 책임 회피용 법인을 만들어 세입자와 계약을 체결하고, 보증금을 편취한 뒤 재산을 은닉하거나 폐업시켜 버립니다.

즉, 이러한 임대차 구조는 정상적으로 운영될 때는 문제가 없지만, 전세사기 사건에 악용되면 개인 임대인 사건과 비교할 수 없을 정도로 대응이 까다롭습니다. 그렇기 때문에 세입자는 초기 단계부터 위험성을 인식하고 이에 맞는 대응 전략을 마련해야 합니다.

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피해가 발생했다면 빠르게 해야 할 일

피해가 발생했다면 아래 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.

① 전입신고와 확정일자 확인

계약 시점에서 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

만약 누락된 상태라면 가능한 한 빠르게 보완해야 합니다.

② 임차권등기명령 신청

보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

이를 통해 실제 거주하지 않아도 세입자의 대항력과 우선변제권을 유지 수 있어, 이후 배당 절차에서 보증금을 회수할 가능성을 높일 수 있습니다.

③ 전세보증금 반환청구소송 제기

임대인이 끝내 반환을 거부하거나 시간을 끌 경우, 보증금 반환청구소송을 제기해야 합니다.

특히 법인 임대인일 경우, 회사 명의의 재산에 대한 강제집행 절차로 이어질 수밖에 없기 때문에 소송을 통해 집행권원을 확보하는 과정이 필수입니다.

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형사 절차

법인 임대인 사건에서 보증금이 반환되지 않았다고 해서 모든 경우가 단순 채무불이행으로 끝나는 것은 아닙니다. 임대차 계약을 체결할 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 전혀 없었음에도 세입자를 기망해 계약을 체결했다면 이는 명백한 사기죄에 해당합니다. 법인 명의를 내세워 수십, 수백 채의 계약을 동시에 진행하는 전세사기 수법은 바로 이 지점을 노린 범행입니다.

또한 법인 임대인 사건의 핵심은 겉으로는 법인이 계약 주체로 등장하지만 실제로는 이를 기획하고 설계한 실질 운영자가 따로 있다는 점입니다. 따라서 법인만 상대로 민사소송을 제기하는 것에 그치지 않고, 법인을 이용해 사기를 실행한 개인까지 특정해 형사고소를 진행해야 합니다. 

부동산 전문 변호사의 역할

법인 임대차 사건은 일반 개인 임대인과의 분쟁과 달리 구조가 훨씬 복잡합니다. 임대차 계약의 형식적 당사자는 법인이지만 실제로는 법인 뒤에서 이를 운영하거나 조종하는 개인이 존재합니다. 이러한 구조가 사기 목적으로 활용될 때 피해자가 상대해야 할 주체가 단순히 임대인 한 명이 아니 법인이라는 껍데기와 그 뒤의 실질 운영자가 동시에 된다는 점입니다.

변호사는 이러한 복잡한 구조를 해석하고 실질적인 책임 주체를 특정하는 역할을 합니다. 법인명의의 재산을 추적하는데 그치지 않고 법인 설립 경위, 운영자와 법인의 관계, 자금 흐름을 분석해 은닉된 재산이나 공범관계를 드러낼 수 있습니다. 또한 민사와 형사 절차를 동시에 고려한 전략이 필수입니다.

임차권등기명령, 보증금 반환소송 등 민사적 권리보전 절차를 진행하는 한편, 기망행위에 대한 형사고소를 통해 강제수사를 이끌어 냅니다. 이 두 절차가 맞물려 돌아가야 피해자의 권리가 실제로실현될 수 있습니다.

법인 임대차 전세사기는 개인이 홀로 감당하기에 대응이 까다롭습니다. 신속한 법적 조치와 전문적인 전략이 필요하기에 제이씨엘파트너스 부동산 법률연구소에 상담하여 피해 회복의 첫 걸음을 내딛어 보시길 바랍니다.