중랑구 상봉동 전세사기 변호사 선임 전, 집주인이 잠적했을 때 보증금 회수 경로

전세 만기를 앞두고 집주인에게 연락했더니 전화가 끊기거나, 보증금을 줄 수 없다는 말만 되풀이되는 상황이 있습니다. 중랑구 상봉동 전세사기 변호사를 찾고 계신다면 계약 당시에 속임수가 있었는지와 지금 보증금을 되찾을 수 있는 경로가 무엇인지를 나누어 살펴보셔야 합니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소가 그 기준을 정리했습니다.

임대인이 돈을 돌려주지 않았다는 사실만으로 사기죄가 성립하지는 않지만, 형사처벌 여부와 별개로 민사상 반환을 요구할 수 있습니다. 이사를 앞두고 있다면 전입과 점유 상태부터 확인하는 것이 우선입니다.

• 01 전세사기와 단순 보증금 미반환의 차이
• 02 계약 당시 증거를 모으는 방법
• 03 이사 전에 지켜야 할 대항력과 우선변제권
• 04 형사고소와 반환소송의 진행 순서

01. 전세사기와 단순 보증금 미반환의 차이

전세사기에 해당하는지는 계약 당시 임대인이 중요한 사실을 속이고 보증금을 받았는지에 달려 있습니다. 계약 후 집값이 떨어졌거나 새 세입자를 구하지 못해 반환이 늦어졌다는 사정만으로 형사상 사기죄가 인정되지는 않습니다. 반대로 계약 당시 선순위 권리나 반환 가능성에 관해 고의로 거짓 설명을 했다면, 기망행위와 편취의 고의를 검토할 수 있습니다.

집주인이 연락을 피한다는 사실은 피해 상황을 보여주기는 해도, 계약 당시의 고의까지 곧바로 증명해 주지는 못합니다. 중개인이 안전한 계약이라고 안내했다면 어떤 자료를 확인하고 그렇게 말했는지, 임대인이 그 설명에 관여했는지도 따져봐야 합니다.

형사고소가 쉽지 않은 사건이더라도, 적법하게 종료된 임대차에서 발생한 보증금 반환의무는 별도로 남을 수 있습니다.

02. 계약 당시 증거를 모으는 방법

전세사기를 주장하려면 계약 전후에 들은 설명과 실제 권리관계가 달랐다는 점을 보여주는 자료가 있어야 합니다. 등기사항증명서에 근저당권이 있다는 것만으로 사기라고 할 수는 없으나, 설정된 시점과 임차인이 권리를 취득한 시점을 비교하면 보증금 회수 위험을 가늠할 수 있습니다. 계약 후에 발급받은 서류보다 계약 당시의 자료가 특히 중요합니다.

아래 기록들을 날짜순으로 정리해 두시기 바랍니다.

보증금을 실제로 누구에게 송금했는지와 계약서에 적힌 임대인이 같은 사람인지도 반드시 확인해야 합니다. 중개인의 설명의무 위반이 의심된다면 중개 과정의 책임을 임대인의 반환채무와 구분해서 검토할 수 있습니다. 입증할 사실별로 자료를 묶어 두면 수사와 소송에서 주장이 엇갈리는 일을 줄일 수 있습니다.

03. 이사 전에 지켜야 할 대항력과 우선변제권

보증금을 돌려받지 못한 채 전출하거나 집을 넘겨주면, 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 문제가 생길 수 있습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력이, 여기에 확정일자까지 갖추면 일정한 요건 아래 우선변제권이 생깁니다. 다만 선순위 근저당권 등 다른 권리가 있으면 경매에서 실제로 받는 금액은 달라질 수 있습니다.

계약이 끝났는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 기존 권리를 지킨 채 이사하려면 아래 순서를 따르시기 바랍니다.

이미 경매가 시작되었다면 배당요구 종기와 본인이 배당요구를 해야 하는지 여부도 따로 살펴보아야 합니다.

이사 날짜가 급하더라도 계약 종료 통지, 주민등록 변동 내역, 등기부, 경매 통지서를 함께 확인한 뒤에 움직이셔야 합니다.

04. 형사고소와 반환소송의 진행 순서

가장 먼저 임대차가 끝난 날과 돌려받지 못한 금액을 특정하고, 반환을 요구한 기록을 남기세요. 이어서 권리 보전이 필요하면 임차권등기명령을 검토하고, 지급명령이나 보증금반환소송으로 반환채권을 확정하는 방안을 살펴볼 수 있습니다. 임대인이 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류의 가능성과 비용도 따져봐야 합니다.

계약 당시의 허위 설명을 뒷받침할 증거가 있다면 형사고소를 함께 진행할 수 있습니다. 다만 고소만으로 보증금이 저절로 돌아오지는 않습니다.

전세사기피해자법에 따른 피해자 결정 신청은 법에서 정한 요건과 계약 시점을 따로 심사하므로 민사절차를 대신해 주지 않습니다. 소송에서 이기더라도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행이 필요할 수 있어, 상대방의 재산 상태까지 확인해야 합니다.

중랑구 상봉동 전세사기가 의심되는 사건에서는 집주인에게 감정적으로 항의하기보다 계약 당시의 설명, 보증금 지급 내역, 현재의 권리관계를 먼저 정리하셔야 합니다. 사기죄가 성립하는지와 실제로 돈을 돌려받을 수 있는 경로는 서로 다른 문제이므로, 증거와 절차를 각각 준비하는 것이 좋습니다.

임대인이 책임을 부인하거나 연락을 끊은 사이 전출과 배당요구 같은 중요한 시기를 놓치면 회수가 불리해질 수 있습니다. 돌려받지 못한 금액과 책임 주체, 반환소송·형사고소·강제집행의 실익을 함께 따져봐야 하므로, 권리 순위나 계약 내용에 다툼이 있다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 함께 서류를 바탕으로 법률 검토를 받아보시길 권합니다.