전세사기 임차권등기명령 기간, 이사부터 서두르면 위험한 이유

계약 만료일은 다가오는데 집주인은 후속 세입자가 들어와야 보증금을 내줄 수 있다고 하고, 새집 입주 날짜는 이미 잡혀 있는 상황이라면 마음이 급해지기 마련입니다. 전세사기 임차권등기명령 기간을 알아보는 임차인이라면 신청서만 접수하고 바로 이사해도 되는지가 가장 궁금하실 텐데요, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소가 그 쟁점을 정리했습니다.

핵심은 임대차가 끝난 뒤에 신청하고, 등기가 실제로 완료된 것을 확인한 다음에 이사하는 것입니다. 만기일과 새집 잔금일을 맞추기에 앞서 계약 종료 통지부터 점검해 보시기 바랍니다.

• 01 계약 만료 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있을까
• 02 신청부터 등기 완료까지는 얼마나 걸릴까
• 03 법원 결정문만 받으면 이사해도 될까
• 04 등기 이후에도 소송까지 필요한 경우

01. 계약 만료 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있을까

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금의 전부나 일부를 돌려받지 못했을 때 신청하는 제도입니다. 만기가 아직 지나지 않았다면 집주인이 돌려줄 의사가 없어 보여도 원칙적으로 신청 요건을 갖추지 못한 상태입니다. 그러므로 만기 전에 하실 일은 법원 접수가 아니라, 계약이 종료되었다는 사실과 보증금이 반환되지 않았다는 사실을 입증할 준비를 해두는 것입니다.

2020년 12월 10일 이후에 체결하거나 갱신한 주택임대차의 경우, 묵시적 갱신을 막으려면 임차인이 원칙적으로 만기 2개월 전까지 갱신을 거절한다는 뜻을 전해야 합니다. 통지가 늦어 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임대인에게 해지 의사가 도달한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝나는 것이 원칙입니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 임차인의 해지 통지에 관한 규정을 따로 확인해야 합니다.

문자나 내용증명을 보냈다는 사실만으로는 부족하고, 그 통지가 상대방에게 언제 도달했는지까지 기록으로 남겨두셔야 합니다. 실제 종료일이 달라지면 임차권등기명령을 신청할 수 있는 날도 함께 달라지기 때문입니다.

02. 신청부터 등기 완료까지는 얼마나 걸릴까

임차권등기명령의 처리 기간은 전국 어디에서나 똑같이 며칠로 정해져 있지 않습니다. 법원이 계약 종료와 보증금 미반환 사실을 심사해 결정을 내린 뒤, 등기 촉탁과 기입까지 이어져야 하기 때문입니다. 서류를 보정해야 하는지, 사건 처리 상황이 어떤지에 따라 일정이 달라지므로 특정 날짜에 반드시 끝난다고 단정해서는 안 됩니다.

신청서와 소명자료는 주택이 있는 곳을 관할하는 법원에 제출합니다. 계약 종료를 확인할 자료나 실제 임대차 목적물을 확인할 서류가 빠지면 법원으로부터 보완을 요구받을 수 있으니, 아래 자료를 미리 챙겨두시기 바랍니다.

특히 계약서에 적힌 주소와 등기부의 표시가 서로 맞는지 확인하셔야 합니다. 다가구주택에서 일부 호실만 빌렸다면 임차한 부분을 특정할 수 있는 도면까지 함께 검토해야 합니다.

03. 법원 결정문만 받으면 이사해도 될까

법원이 임차권등기명령 결정을 내렸다는 사실만 믿고 곧장 이사하는 것은 위험할 수 있습니다. 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하려면, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기입되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 신청 접수일이나 결정일과 등기가 완료되는 날은 서로 다를 수 있습니다.

아래 순서를 지켜 진행하시면 권리를 잃을 위험을 줄일 수 있습니다.

등기가 끝나기 전에 주택의 점유를 넘기거나 전출하면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 우려가 있습니다. 나중에 등기를 마치더라도 이전의 순위가 당연히 되살아나는 것은 아닙니다. 새집 잔금일을 무리하게 확정하기보다는 일정을 조정할 여지를 미리 확보해 두는 편이 좋습니다.

이미 이사를 마쳤더라도 보증금반환채권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 주택을 언제 인도하고 전출했는지, 그 사이에 선순위 권리가 새로 생기지는 않았는지 확인해야 합니다.

04. 등기 이후에도 소송까지 필요한 경우

임차권등기명령은 보증금을 직접 받아내는 절차가 아니라, 임차인의 권리를 지켜두기 위한 절차입니다.

등기가 끝났는데도 집주인이 돈을 내놓지 않는다면 보증금반환소송이나 지급명령을 따로 검토해야 하고, 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 가압류가 필요한지도 살펴볼 수 있습니다. 보증보험에 가입해 두었다면 보증기관에 이행을 청구할 요건과 필요 서류도 함께 확인하셔야 합니다.

전세사기 임차권등기명령 기간을 가늠할 때는 법원이 처리하는 날짜보다 임대차가 언제 적법하게 끝나는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 집주인과 감정싸움을 벌이기보다 종료 통지, 입금 내역, 전입과 점유 상태를 증거로 차분히 정리해 두는 편이 낫습니다.

반환이 미뤄지는 동안 이사부터 진행하면 기존 권리를 잃어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 돌려받지 못한 금액, 임대인의 책임, 등기 완료 여부, 보증보험과 반환소송의 필요성을 함께 살펴야 하므로, 새집 입주일이 임박했다면 제이씨엘파트너스와 함께 일정과 권리 보전 방법을 법률적으로 검토해 보시길 권합니다.