보증금반환소송 승소 후에도 돈을 못 받았다면, 강제집행 4가지 방법

전세 계약기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 점점 늘고 있습니다. 보증금이 제때 반환되지 않으면 다음 거주지 마련부터 막히기 때문에 임차인의 피해는 클 수밖에 없고, 그만큼 임대인을 상대로 한 빠른 법적 대응이 중요합니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 소송 중에 임대인이 반환 의사를 밝히는 경우가 적지 않다는 점에 주목합니다. 소송이 길어질수록 연 12%의 지연이자와 소송비용이 임대인 부담으로 쌓이기 때문입니다. 그러나 승소 판결을 받고도 끝내 버티는 임대인도 있습니다. 이때는 판결문을 근거로 강제집행에 나서야 하며, 이번 글에서 그 방법을 차례로 살펴보겠습니다.

• 01 부동산 강제경매로 회수하기
• 02 채권압류로 임대인 자산 묶기
• 03 재산명시, 재산조회, 채무불이행자명부 등재
• 04 동산압류와 집행 전략 정리

01. 부동산 강제경매로 회수하기

승소 판결문으로 가장 먼저 떠올리는 절차는 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매입니다. 판결 내용을 근거로 부동산을 법원 경매에 넘기고, 낙찰 대금에서 보증금을 배당받는 방식입니다.

해당 부동산의 매매가가 전세가보다 충분히 높다면 보증금 전액을 회수할 여지가 있습니다. 반대로 매매가가 전세가와 비슷하거나 더 낮다면 전액 회수는 처음부터 어렵습니다.

여기에 경매는 통상 시세보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 많아, 경매만으로 보증금을 모두 받아내기는 결코 쉽지 않습니다. 경매로 부족한 부분은 아래의 다른 집행 방법으로 보완해야 합니다.

02. 채권압류로 임대인 자산 묶기

경매로 보증금이 다 회수되지 않았다면 임대인이 제3자에게 가지고 있는 채권을 압류하는 방법이 있습니다. 채권의 종류는 매우 다양하므로, 임대인의 채권을 가능한 한 폭넓게 파악해 압류하는 것이 유리합니다. 당장 재산이 없어 보여도 압류 자체가 임대인에게 상당한 압박으로 작용합니다.

대표적인 것이 예금채권 압류입니다. 1금융권 은행들을 상대로 임대인의 예금 현황을 조회한 뒤, 판결문을 근거로 압류를 신청합니다. 계좌에 잔액이 없더라도 압류가 걸리면 임대인은 해당 통장을 마음대로 쓸 수 없어 일상생활에 큰 불편을 겪게 됩니다.

은행 계좌 외에 임대인이 거주하는 집의 임차보증금에 대한 압류도 가능합니다. 압류가 들어가면 그 집주인은 임대인에게 보증금을 반환할 수 없고, 이를 어기고 돌려주더라도 채권자는 해당 금액을 다시 청구할 수 있습니다. 이 때문에 실제 회수 가능성이 한층 높아집니다.

03. 재산명시, 재산조회, 채무불이행자명부 등재

임대인이 어떤 재산을 가졌는지 모를 때는 법원을 통한 절차가 도움이 됩니다. 아래 순서로 단계를 밟아 갈 수 있습니다.

재산명시 기일에 임대인이 출석하지 않거나 재산 목록을 허위로 작성하면 감치 결정이 내려질 수 있어, 그 자체로 상당한 부담이 됩니다.

승소 판결문을 쥐고 있다면 임대인의 상황에 맞춰 이런 절차를 적절히 조합할 수 있고, 조회로 파악한 재산은 곧바로 강제집행 대상이 됩니다.

04. 동산압류와 집행 전략 정리

동산압류는 임대인의 집 안에 있는 가구나 가전 등에 압류 표시를 붙여 처분을 막고, 이를 매각해 변제에 충당하는 방법입니다. 고가의 가구나 명품이 아니라면 금액 면에서 큰 효과를 기대하기는 어렵지만, 생활에 불편이 생기기 때문에 임대인에게 압박이 되는 효과가 있습니다.

결국 승소 판결을 받았더라도 임대인의 재산 상황에 맞는 집행 방법을 정확히 골라 진행해야 보증금을 빠르게 회수할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스는 부동산 소송은 물론 강제집행까지 성공적으로 이끌어 온 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인께 가장 알맞은 법률 서비스를 제공합니다.

승소 이후에도 보증금 회수가 막막하시다면, 부동산 전문 변호사로 구성된 제이씨엘파트너스와 상의해 보시기 바랍니다.