세종 전세사기, 보증금 회수와 형사고소는 어떻게 시작해야 할까요

전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 처음에는 단순한 반환 지연이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 연락이 끊기거나 등기부에 근저당권과 압류가 여러 건 확인되고, 같은 건물의 다른 임차인들도 같은 문제를 겪고 있다면 이야기가 달라집니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 이럴 때 형사고소와 보증금 회수 절차를 어떤 순서로, 어떤 기준으로 검토해야 하는지를 실무 경험을 바탕으로 정리해 안내드립니다.

• 01 세종 전세사기와 단순 보증금 미반환의 차이
• 02 형사고소보다 먼저 확인해야 할 보증금 회수 가능성
• 03 내용증명부터 강제집행까지, 보증금 회수 절차
• 04 이미 경매가 진행 중이라면 확인해야 할 것들

01. 세종 전세사기와 단순 보증금 미반환의 차이

전세계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 사건이 형사상 전세사기로 인정되는 것은 아닙니다. 임대인이 일시적인 자금난으로 반환하지 못하는 경우도 있기 때문입니다.

반대로 계약 체결 당시부터 정상적으로 보증금을 반환할 능력이 없었거나, 선순위 채무나 다수의 임대차계약 등 중요한 사실을 숨기고 계약을 맺었다면 형사상 사기 여부를 검토할 여지가 있습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 역시 임대인의 기망행위, 반환 능력이 없는 사람에게 주택을 양도한 경우, 반환 능력이 없는 상태에서 다수의 주택을 취득·임대한 정황 등을 중요한 판단 요소로 규정하고 있습니다.

시세보다 지나치게 높은 보증금으로 계약했거나, 임대인이 여러 주택에서 동시에 보증금을 반환하지 못하고 있거나, 계약 직후 소유자가 자력 없는 사람으로 바뀌었거나, 선순위 근저당권과 세금 체납 사실을 제대로 알리지 않았거나, 같은 건물의 여러 임차인이 동시에 피해를 호소하는 상황이라면 단순 미반환을 넘어 전세사기 가능성을 확인해 볼 필요가 있습니다. 중요한 것은 결과만이 아니라 계약 당시 임대인의 재산상태와 설명 내용을 시간순으로 확인하는 작업입니다.

02. 형사고소보다 먼저 확인해야 할 보증금 회수 가능성

전세사기가 의심되면 감정적으로 형사고소부터 하고 싶어질 수 있습니다. 하지만 보증금 회수를 염두에 둔다면 먼저 경매절차에서 자신이 어느 순위에 있는지부터 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.

주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 갖추게 되며, 여기에 확정일자까지 갖추면 일정한 요건 아래 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 문제됩니다.

예를 들어 보증금이 2억 원인데 해당 주택의 실제 경매 예상가격이 1억 8천만 원이고 그보다 앞선 근저당권이 1억 원 존재한다면, 단순히 보증금 반환 판결을 받는 것만으로 전액 회수가 가능하다고 보기는 어렵습니다. 반대로 대항력과 우선변제권이 선순위이고 주택가액이 충분하다면 경매절차에서 상당 부분을 회수할 가능성도 있습니다. 전세사기피해자 특별법 역시 임차인이 대항력이나 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 일정한 피해자 인정 대상에서 제외하도록 정하고 있어, 형사고소 여부와 별개로 보증금이 실제 어디에서 회수될 수 있는지부터 계산해야 합니다.

03. 내용증명부터 강제집행까지, 보증금 회수 절차

전세사기가 의심되는 상황에서는 한 가지 절차만 진행한다고 문제가 모두 해결되는 경우는 많지 않습니다. 통상적으로는 형사절차와 민사상 보증금 회수 절차를 함께 검토하게 됩니다.

형사고소를 준비한다면 접근 방식이 조금 달라집니다. 단순히 보증금을 돌려주지 않는다는 사실만 적는 것이 아니라, 계약 당시부터 임대인에게 편취 의사가 있었다고 볼 만한 정황을 계약 체결 시점부터 구체적으로 정리해 두어야 합니다.

04. 이미 경매가 진행 중이라면 확인해야 할 것들

임대인 명의 주택에 이미 경매가 개시됐다면 대응 방식은 완전히 달라집니다. 임차인이 직접 신청한 경매가 아니라 다른 채권자의 신청으로 시작된 경우라도, 정해진 배당요구종기 안에 배당요구를 하지 않으면 순위와 상관없이 배당에서 제외될 수 있습니다.

배당요구를 마쳤다면 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권 순위에 따라 실제 배당받는 금액이 달라지므로, 순위가 늦을수록 낙찰가와 선순위 채권 규모에 따라 회수 가능액이 크게 줄어들 수 있다는 점을 함께 살펴야 합니다.

배당을 통해서도 보증금 전액이 충당되지 않는다면, 남은 금액에 대해 임대인을 상대로 한 손해배상 청구나 형사고소를 함께 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 형사처벌과 실제 보증금 회수는 별개의 절차라는 점을 다시 한번 기억해야 합니다.

세종 지역을 비롯해 전세사기로 어려움을 겪고 계신 분들이라면, 감정적인 대응보다 대항력과 우선변제권 순위, 임대인의 재산상태부터 정리하는 것이 우선입니다. 제이씨엘파트너스는 축적된 실무 경험을 바탕으로 보증금 회수와 형사고소 절차를 함께 검토해드리겠습니다.