부부 공동명의 전세금, 남편과 아내 중 누구에게 반환청구해야 할까

안녕하세요, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

전세계약이 끝난 뒤 등기부를 열람했더니 집주인이 부부 공동명의로 되어 있어, 보증금을 남편과 아내 중 누구에게 요구해야 할지 막막하셨던 적 있으신가요. 소유지분이 절반씩이라고 해서 보증금 청구도 반드시 절반씩 나뉘는 것은 아니며, 계약서상 임대인 기재, 보증금 지급 경위, 소유권 변동 여부를 함께 살펴야 정확한 청구 상대방을 정할 수 있습니다.

• 01 등기부 지분만으로 반환의무자를 정할 수 없는 이유
• 02 보증금을 한 사람 계좌로만 받았다면 벌어지는 일
• 03 소유자가 바뀐 경우, 누구를 상대로 청구해야 할까
• 04 상황별 청구 대상을 정리하고 절차까지 챙기는 법

01. 등기부 지분만으로 반환의무자를 정할 수 없는 이유

등기부상 부부의 지분이 각 2분의 1로 나뉘어 있다는 사실만 보고 각자 보증금의 절반씩만 돌려주면 된다고 단정하기는 어렵습니다. 여러 사람이 하나의 임대차계약을 체결한 경우 각 임대인의 책임 범위는 계약 내용과 채무의 성질에 따라 달리 판단되기 때문입니다.

민법상 연대채무에 해당한다면 채권자인 임차인은 어느 채무자에게든 전부 또는 일부의 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 공동임대인의 보증금 반환채무가 언제나 연대채무로 취급되는 것은 아니므로, 이 부분을 미리 단정하고 청구서를 보내는 것은 신중해야 합니다.

따라서 계약서의 임대인란과 특약사항, 등기부등본, 보증금이 입금된 계좌를 먼저 대조하는 작업이 우선입니다. 두 사람 중 한 명에게만 연락이 닿는다는 이유로 그 사람만 임대인이라고 판단하는 것도 주의가 필요합니다.

02. 보증금을 한 사람 계좌로만 받았다면 벌어지는 일

보증금 전액이 공동임대인 중 한 사람 계좌로만 입금됐다는 사실 하나로 그 사람에게만 반환책임이 있다고 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 계약의 당사자가 누구였는지, 해당 계좌가 어떤 취지로 쓰였는지를 함께 확인해야 합니다.

계약서에는 부부 두 사람 모두 임대인으로 기재돼 있더라도, 보증금은 지급 편의상 남편 명의 계좌로만 송금되는 경우가 흔합니다. 반대로 계약서에는 한 사람만 임대인으로 적혀 있는데 다른 공동소유자가 계약 과정에 실질적으로 관여했다면 위임관계나 체결 경위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

결국 입금계좌 하나만으로 임대인 지위를 단정해서는 안 된다는 점이 핵심입니다. 중개대상물 확인·설명서, 위임장, 계약 관련 문자와 통화 기록을 미리 확보해 두면 계약 당시의 관계를 명확히 하는 데 도움이 됩니다.

03. 소유자가 바뀐 경우, 누구를 상대로 청구해야 할까

반환청구 도중 주택 전체의 소유권이 이전되고 임차인이 대항요건을 갖춘 상태라면, 원칙적으로 새로운 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있어, 이전 집주인에게만 계속 청구하는 것은 방향을 다시 점검해야 할 신호입니다. 다만 공동명의 중 일부 지분만 이전됐거나 계약 당시 대항력 요건이 갖춰지지 않았던 경우까지 동일하게 처리된다고 단정할 수는 없어, 아래와 같은 순서로 상황을 정리해 나가는 편이 안전합니다.

이사를 먼저 해야 하는데 보증금을 받지 못한 상태라면 청구만 서두를 것이 아니라, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 임차권등기명령 절차를 함께 챙겨야 나중에 소유자가 다시 바뀌어도 권리를 지킬 수 있습니다.

04. 상황별 청구 대상을 정리하고 절차까지 챙기는 법

"부부 공동명의니까 절반씩 받으면 된다"는 식으로 접근하기보다, 계약 당시 임대인이 누구였는지, 현재 소유자는 누구인지, 보증금이 어떤 방식으로 지급됐는지를 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

공동임대인끼리 서로 책임을 미루거나 주택의 지분·소유권이 변경된 상태라면 시간이 지날수록 청구 상대방과 집행대상을 정하는 과정이 복잡해질 수 있습니다.

보증금 규모와 책임 주체, 임차권등기명령이나 소송·강제집행의 필요성은 서류를 하나씩 대조해봐야 정확히 가늠할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 계약서, 등기부, 송금 내역을 함께 검토해 청구 상대방을 정확히 특정하는 단계부터 함께합니다. 반환청구 상대방을 정하는 것부터 막막하시다면 저희와 상담을 통해 초기 대응 방향을 잡아보시기 바랍니다.