전세 시세가 내려갔다면, 세입자도 보증금 감액을 요구할 수 있을까

안녕하세요, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

주변 전세 시세가 크게 떨어졌는데 계약 당시 정한 보증금은 그대로라면, 계약기간이 남아 있어도 임대인에게 감액을 요구할 수 있는지 고민하시는 세입자분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 일정한 사정이 있다면 임차인도 먼저 전세금 감액을 청구할 수 있습니다. 다만 시세가 조금 내려갔다는 사실만으로 원하는 금액만큼 당연히 낮춰지는 것은 아니며, 경제사정이 어떻게 달라졌는지를 객관적으로 보여주는 것이 관건입니다.

• 01 세입자도 감액 청구를 할 수 있는 법적 근거
• 02 시세 하락, 말로 그치지 말고 자료로 입증하세요
• 03 5% 상한, 감액 청구에도 그대로 적용될까
• 04 임대인이 거절한다면 어떤 절차를 밟아야 할까

01. 세입자도 감액 청구를 할 수 있는 법적 근거

전세금 감액 청구는 임대인만의 권리가 아닙니다. 주택임대차보호법은 약정한 차임이나 보증금이 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 경우, 당사자가 장래를 향해 증감청구를 할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 계약기간이 남아 있다는 사정만으로 감액 요구 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 계약 당시 보증금과 현재 적정하다고 생각하는 금액 사이에 차이가 있다는 사실만 내세워서는 부족할 수 있습니다.

주변 동일·유사 주택의 최근 전세계약 사례, 해당 지역의 전세가격 변화, 주택 상태와 계약 당시 조건까지 함께 비교해야 합니다. 어느 정도의 감액이 적절하다고 보는지 그 산정 근거를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

02. 시세 하락, 말로 그치지 말고 자료로 입증하세요

감액 청구에서는 계약 당시와 현재의 시장 상황을 비교할 수 있는 객관적 자료가 관건입니다. 중개업소에서 들은 말이 아니라 실제 거래 자료를 중심으로 판단해야 신빙성을 인정받을 수 있습니다.

기존 임대차계약서와 갱신계약서, 인근 동일·유사 면적의 전세 실거래 자료, 현재 전세 매물과 거래 조건, 임대인과 주고받은 감액 협의 기록, 주택 상태나 가치 변화를 보여주는 사진 등을 준비해두시면 좋습니다.

이때 비교 대상은 단순히 같은 지역이라는 이유만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 면적, 층수, 준공연도, 시설 상태, 보증 조건 등 계약금액에 영향을 줄 수 있는 요소가 다르다면 이를 구분해서 정리해야 설득력이 높아집니다.

03. 5% 상한, 감액 청구에도 그대로 적용될까

임대인의 증액청구에는 20분의 1, 즉 5%라는 상한이 정해져 있지만, 감액청구에는 동일한 비율의 하한이 정해져 있지 않습니다. 그렇다고 세입자가 원하는 비율만큼 자유롭게 낮출 수 있다는 뜻은 아닙니다.

어느 정도의 감액이 상당한지는 경제사정의 변동 정도, 임대차 목적물의 현재 가치, 주변 시세를 종합해 판단하게 됩니다. 임대인이 요구를 받아들이지 않는다면, 임차인이 스스로 금액을 확정한 것처럼 처리하기보다 보증금 증감청구권 행사 사실과 근거를 명확히 남겨두는 대응이 필요합니다.

04. 임대인이 거절한다면 어떤 절차를 밟아야 할까

임대인이 감액 요구를 거절했다고 해서 곧바로 계약이 해지되거나 보증금이 자동으로 줄어들지는 않습니다. 우선 감액을 요구한 사실과 구체적인 금액, 그 근거를 서면으로 남기고 임대인의 답변을 확인하는 절차가 필요합니다.

통상 계약서와 시세 자료를 정리한 뒤 문자나 내용증명을 통해 감액 요구의 취지를 전달할 수 있습니다. 합의가 이루어진다면 변경된 보증금과 반환 시기 등을 명확히 기재한 변경계약서를 작성해두는 것이 좋습니다.

전세금 감액 청구는 단순히 가격을 낮춰 달라는 요청과, 법률상 증감청구권을 행사하는 문제를 구분해서 접근해야 합니다. 감정적으로 시세 차이만 강조하기보다 계약 당시 금액, 현재 거래 수준, 주택 조건, 경제사정 변화를 자료로 정리해야 요구를 구체적으로 설명할 수 있습니다.

임대인이 감액 자체를 부인하거나 반환 시기를 계속 미룬다면 시간이 지날수록 다툼이 커질 수 있습니다. 감액 가능 범위, 반환 방식, 갱신이나 계약 종료와의 관계까지 함께 검토가 필요하시다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 문의해 주십시오.