임차권등기 이후 지연이자, 이율이 5%에서 12%로 바뀌는 이유와 청구 방법

계약이 끝났는데도 보증금을 못 받아 임차권등기까지 마쳤다면, 그동안 쌓인 이자도 받을 수 있는지 궁금해지기 마련입니다. 이 이자는 등기가 완료됐다는 이유만으로 저절로 발생하지 않고, 임대차 종료 시점과 주택 인도 여부, 반환의무의 이행기가 언제 도래했는지를 함께 따져야 합니다.

요건이 갖춰지면 처음에는 법정이율이 적용되다가 소송 단계로 넘어가면 더 높은 지연손해금 이율이 붙을 수 있습니다. 그래서 등기일 하나만 볼 것이 아니라 실제 퇴거일과 소장 송달일까지 함께 확인해야 합니다. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소가 그 구조를 정리해 드리겠습니다.

• 01 지연이자, 등기일부터 바로 발생하는지
• 02 이율이 5%에서 12%로 올라가는 구조
• 03 청구를 위해 필요한 증거
• 04 소송에서 실제 진행되는 방식

01. 지연이자, 등기일부터 바로 발생하는지

지연이자가 임차권등기 완료일부터 자동으로 시작되는 것은 아닙니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 서로 맞물려 있어서, 임차인이 여전히 주택을 점유하고 있다면 임대인이 지체책임을 다툴 여지가 남습니다.

임차권등기명령의 핵심 기능은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하도록 해주는 데 있습니다. 대법원도 임차권등기를 마친 뒤에는 기존 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있다고 봅니다.

따라서 계약이 종료된 상태에서 등기가 완료된 뒤 실제로 주택을 인도했다면, 그 인도 시점을 기준으로 반환 지체 여부가 문제 됩니다. 등기 완료일, 전출일, 열쇠를 넘긴 날처럼 실제 인도 시점을 보여줄 자료를 미리 남겨두는 편이 좋습니다.

02. 이율이 5%에서 12%로 올라가는 구조

지연이자는 소송 전과 후에 적용되는 법적 근거가 달라서 이율도 함께 바뀝니다. 별도 약정이 없다면 민법상 법정이율은 연 5%이고, 민법 제379조 역시 다른 법률이나 약정이 없는 이자 있는 채권의 법정이율을 연 5%로 정하고 있습니다.

보증금반환청구소송을 제기하면 이 구조가 달라집니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 금전채무의 지급을 구하는 소장이 채무자에게 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정한 법정이율을 적용하도록 하고 있고, 현재 그 이율은 연 12%입니다.

다만 소장이 송달됐다고 해서 모든 사건에서 곧바로 12%가 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 임대인이 반환의무의 존재나 범위를 다투는 데 상당한 이유가 있다고 법원이 판단하면 일정 기간 특례이율 적용이 제한될 수 있어, 실제 청구에서는 인도 시점과 송달 시점에 따라 구간을 나누어 계산해야 합니다.

03. 청구를 위해 필요한 증거

지연이자를 청구하려면 보증금 원금뿐 아니라 임대인이 언제부터 지급을 지체했는지 보여줄 자료가 필요합니다. 특히 등기는 마쳤지만 실제 퇴거일이 불분명하면 지연손해금 시작일을 놓고 다툼이 생길 수 있으므로, 아래 자료를 순서대로 확인해두는 것이 좋습니다.

보증금 일부를 이미 돌려받았다면 입금일과 금액도 별도로 정리해야 합니다. 일부 변제가 이루어지면 그 시점 이후의 원금과 지연손해금 계산이 달라지기 때문입니다. 실제 판결에서도 보증금 잔액에 민법상 연 5%의 지연손해금을 계산한 뒤 변제액을 충당한 사례를 확인할 수 있습니다.

04. 소송에서 실제 진행되는 방식

지연이자는 보증금반환청구소송에서 원금과 함께 청구하는 방식으로 진행됩니다. 임대차 종료일과 주택 인도일을 먼저 특정한 뒤 미반환 원금을 계산하고, 기간별로 적용할 이율을 나누어 청구취지를 구성하게 됩니다.

예를 들어 주택을 인도한 이후 소장이 송달되기 전까지는 민법상 법정이율을, 송달 다음 날 이후에는 소송촉진법상 이율을 적용해 달라는 형태를 검토할 수 있습니다. 다만 계약서에 별도의 지연이자 약정이 있거나 임차인이 아직 인도의무를 이행하지 않았다면 계산 구조가 달라질 수 있습니다.

지연이자 문제는 보증금에 일정 비율을 곱하는 단순 계산으로 끝나지 않습니다. 계약 종료일과 임차권등기 완료일, 실제 주택 인도일, 소장 송달일을 시간순으로 정리해야 어느 시점부터 어떤 이율을 적용할지 판단할 수 있고, 퇴거 사실과 반환 요구를 확인할 증거도 함께 갖춰두어야 합니다.

임대인이 반환을 계속 미루고 있다면 이자만 계산하며 기다리기보다 원금 회수 방법까지 함께 살펴야 합니다. 제이씨엘파트너스는 보증금 액수와 지연손해금, 임대인의 책임 범위, 소송 및 강제집행 가능성까지 함께 검토해 회수 전략을 세우도록 돕고 있습니다.