[보증금 강제집행] SH 전세보증금 반환 확약서, LH와 다른 점부터 확인해야 하는 이유
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조회수 70 최고관리자 26-09-10본문
SH 전세보증금 반환 확약서, LH와 다른 점부터 확인해야 하는 이유
SH 전세보증금 반환 확약서를 작성했는데도 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 확약서가 있으니 기관에서 알아서 해결해 줄 것이라 기대하기 쉽습니다. 하지만 이 문서 한 장만으로 보증금이 자동 지급되거나 곧바로 강제집행이 가능한 것은 아닙니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에서는 SH 전세임대 특유의 계약 구조부터 LH와의 차이점, 그리고 반환이 지연될 때 실제로 준비해야 할 자료까지 정리해 드리겠습니다.
- 01 SH 전세보증금 반환 확약서, 언제 문제가 되는가
- 02 확약서만으로 반환이 보장될까
- 03 SH와 LH 확약서, 무엇이 다른가
- 04 반환이 지연된다면 준비해야 할 자료와 절차
01. SH 전세보증금 반환 확약서, 언제 문제가 되는가
SH 전세임대주택은 입주대상자가 원하는 주택을 고르면 SH가 그 주택 소유자와 먼저 전세계약을 체결한 뒤, 다시 입주자에게 임대하는 방식으로 운영됩니다. 이 때문에 계약이 종료될 때도 실제 거주자와 집주인 사이의 관계만 보아서는 안 됩니다.
계약서상 임차인이 누구인지, SH가 지급한 전세지원금과 입주자가 부담한 금액이 어떻게 구성돼 있는지, 임대인이 누구에게 어느 금액을 반환하기로 약정했는지부터 확인해야 합니다. 반환 확약서는 이러한 반환 관계를 명확히 하기 위해 활용되는 문서입니다.
다만 실제 적용되는 문구와 반환 방식은 사업 유형과 계약서, 당시 사용된 서식에 따라 차이가 있을 수 있으므로, 인터넷에서 찾은 다른 기관의 확약서 양식을 그대로 자신의 계약에 대입해서는 곤란합니다.
02. 확약서만으로 반환이 보장될까
확약서라는 명칭 때문에 일종의 보증보험이나 지급보증처럼 오해하기 쉽지만, 문서의 법적 효과는 이름이 아니라 실제 내용으로 판단합니다. 계약 종료 후 보증금을 반환하겠다는 취지만 담긴 사문서라면, 그 자체로 법원 판결과 같은 강제집행력이 생기는 것은 아닙니다.
확약서는 임대인이 반환의무와 반환방식을 인지하고 있었다는 사실을 확인하는 자료로 활용될 수 있지만, 실제 임대인이 돈을 지급하지 않는다면 현재 채무가 누구에게 있는지, 반환기한이 도래했는지, 어떤 금액을 청구해야 하는지부터 다시 판단해야 합니다.
확약서는 보증금 반환관계를 확인하는 자료일 뿐, 임대인의 재산을 확보하거나 보증금을 자동 지급하는 보증제도와는 다릅니다. 확약서에 서명했으니 기다리면 해결된다고 생각하며 대응을 미루는 것은 주의가 필요합니다.
03. SH와 LH 확약서, 무엇이 다른가
SH와 LH 모두 공공 전세임대사업을 운영하지만 서로 같은 기관이 아닙니다. SH는 서울 지역을 중심으로, LH는 전국 단위로 여러 유형의 전세임대사업을 운영하고 있으며 각각 별도의 모집공고와 절차를 두고 있습니다. 실제 대응 전 다음 순서로 차이를 확인해야 합니다.
- 1단계. 자신의 계약을 운영하는 기관과 담당 부서가 SH인지 LH인지부터 명확히 합니다.
- 2단계. 실제 체결한 계약서와 확약서의 문구를 직접 확인합니다.
- 3단계. 계약해지 및 퇴거 과정에서 요구되는 제출자료를 담당 부서에 문의합니다.
- 4단계. 반환금 지급계좌와 보증금 미반환 시 후속 업무 처리 방식을 계약 기준으로 확인합니다.
SH와 LH 확약서는 반환의무를 확인한다는 기능 면에서는 유사할 수 있지만, 계약 주체와 서식, 접수 및 반환 절차는 각 기관의 전세계약서를 기준으로 확인해야 합니다. 온라인에서 본 다른 기관의 경험담을 자신의 사례에 그대로 대입하는 것은 피해야 합니다.
04. 반환이 지연된다면 준비해야 할 자료와 절차
계약 종료일이 다가오는데 임대인이 연락을 피하거나 다음 세입자가 구해지면 주겠다고 미룬다면, 확약서 존재 여부만 확인하고 기다리기보다 반환채권과 권리관계부터 정리해야 합니다. 특히 공공 전세임대는 실제 거주자가 있다고 해서 일반 개인 전세와 동일한 구조로 접근할 수 없다는 점을 염두에 두어야 합니다.
보증금을 받지 못한 채 이사가 필요하다면 임차권등기명령의 필요성도 검토해야 합니다. 다만 등기가 완료되기 전에 먼저 점유를 잃으면 기존 대항력이 소급 회복되지 않을 수 있으므로 퇴거 시점을 신중히 정해야 합니다.
- SH와 임대인이 작성한 전세계약서 및 관련 특약
- SH 전세보증금 반환 확약서 원본 또는 사본
- 입주자와 SH 사이의 임대차계약 및 입주 관련 서류
- 임대인의 반환 약속·지급 연기 내용을 확인할 문자, 카카오톡
- 주택의 최신 등기부등본과 근저당권·압류 등 권리변동 자료
| 구분 | 확인 내용 | 유의사항 |
|---|---|---|
| 반환 확약서 | 임대인의 반환의무를 확인하는 자료로 활용 | 그 자체로 강제집행력을 갖지는 않음 |
| 임차권등기명령 | 이사 이후에도 기존 대항력과 우선변제권 유지 | 등기 완료 전 점유 상실은 소급 회복 안 됨 |
SH 전세보증금 반환 문제에서 대응 시기를 결정하는 기준은 확약서 유무가 아니라, 반환기한이 지났는지, 임대인이 실제로 지급할 의사가 있는지, 주택과 임대인의 재산상태가 어떻게 변하고 있는지입니다. 확약서만 믿고 시간을 보내는 사이 근저당권이나 압류가 새로 설정될 수도 있습니다.
실제 임차인이 누구인지, SH 지원금과 입주자 부담금의 구성, 반환금 귀속 문제까지 복잡하게 얽혀 있다면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소의 전문 변호사와 함께 계약구조와 증거자료를 초기에 정리해 보시기 바랍니다.
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