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전세 계약이 종료되었음에도 임대인과 연락이 되지 않는 경우 임차인은 막막함을 느낄 수 밖에 없습니다. 보증금은 돌려받아야 하고, 거주지 이전도 해야하는 상황에서 임대인 연락두절이 된 상황라면 금전적인 피해 뿐만 아니라 주거 불안정으로 이어질 수 있습니다. 

가능한 사기 피해가 벌어지지 않도록 이상 여부를 확인하고 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

계약서에 임대인 주소 및 연락처 외에 중개인의 정보도 함께 기재

전세 계약 전 등기부 열람으로 소유권 확인

보증금 반환 소송 전 임대인의 재산 상태 확인

상황이 해결되지 않는다면 법적 대응 적극고려

→ 이러한 상황에도 법적으로 대응할 수 있는 절차는 있습니다.

(1) 임차권 등기명령 신청

임대인 연락두절된 경우, 다른 곳으로 이사를 가기 전에 꼭 신청해야 하는 것입니다. 임차권 등기명령을 통해 보증금 반환 권리를 유지할 수 있습니다. 임차권 등기명령이란 임차인이 다른 곳으로 이사를 간 경우에도 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있도록 등기부에 해당 사실을 기재하는 것입니다.

​- 임대차 계약이 종료

- 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상황

- 임대인과 협의가 불가능하거나 실종인 경우

​임차권 등기는 거주 중일 때만 신청할 수 있어서, 임대인 연락두절인 경우 다른 곳으로 이사를 가기 전에 반드시 신청해두어야 대항력을 유지할 수 있습니다.

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(2) 내용증명 발송

임대인과 연락이 닿지 않아도, 임대인의 주소로 내용증명을 발송하여서 전세 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 요청할 수 있습니다. 이 과정은 법적 절차를 위한 증거의 역할을 할 수 있습니다.

내용증명에 포함해야할 내용은 계약 종료일, 임대인 연락두절 경위, 보증금 반환 요청, 기한 내 이행 요구, 민사, 형사 절차 진행 예정안내

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(3) 민사소송 - 보증금 반환 소송 진행

내용증명을 발송하였지만 임대인 연락두절이 계속되거나 응답하지 않는 경우, 소송을 제기할 수 있습니다. 

관할 지방법원에 소장 접수

임대차 계약서, 입금증, 내용증명 발송 증거 등을 제출하기

재판을 통해서 판결문을 확보

임대인의 주소가 불확실하거나 등기된 주소에 거주하고 있지 않는 경우라면, '공시송달' 등의 방식을 통해서 송달된 것으로 간주하고 이후 소송을 진행할 수 있습니다. 그리고 임차인이 승소를 한 후에 집주인이 돈을 돌려주지 않는다면 법원에 판결문을 근거로 강제집행을 할 수 있습니다.

강제집행을 할 수 있는 것은 아래와 같습니다.

임대인이 소유한 다른 부동산, 임대인의 은행 계좌, 자동차 등 확정 판결문과 집행문 부여 신청, 강제집행 신청서 등을 확보하여 임대인의 재산을 파악해야 합니다. 아무리 승소했다고 할지라도 타인의 재산을 아무나 볼 수 없기에 자격을 가지고 있는 법률 조력을 받아서 압류할 수 있는 재산을 확인하고 특정하여서 집행을 합니다.

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형사고소 진행 - 사기죄 성립 가능성 확인

만약 임대인 연락두절된 경우 돈을 돌려줄 수 있는 능력이나 반환 의사 자체가 없었는데 임차인과 계약을 체결하였다면 형사고소를 진행할 수 있습니다. 사기죄로 처벌이 가능하며, 금전적인 피해가 발생하였다고 해서 무조건 처벌을 할 수 있는 것이 아니라 아래 요건이 충족되어야 합니다.

1.임대인이 고의로 반환이 불가능한 전세 계약을 체결

2. 가진 재산이 없는데 이중 계약을 하는 등의 기망행위

3. 세입자가 여러 명인데 가진 재산이 턱없이 부족함에도 전세를 내놓은 경우

형사고소를 접수하면 그 이후로 수사를 진행하여서 사기죄에 해당하는지 여부를 판단합니다. 유죄로 판결되면 10년 이하의 징역 또는 벌금형이 선고될 수 있습니다. 형사 고소는 심리적으로 압박을 가할 수 있지만 보증금 회수는 민사소송으로 진행해야 합니다.

임대인과 연락 두절이 된 경우, 당황하거나 무작정 기다리는 것은 해결책이 되지 않습니다. 오히려 즉시 법적 절차를 발아서 보증금을 안전하게 회수해야 합니다. 임차권 등기명령 내용증명 민사소송 강제집행의 흐름을 이해하고, 필요한 경우 형사고소 또는 민사소송을 병행하여 대응하는 것이 효과적입니다.

세입자의 권리를 지키기 위한 가장 중요한 원칙은 신속한 대응과 증거를 확보하는 것입니다. 법률 조력을 통해서 보증금을 온전하게 회수하시기를 바랍니다.