전세금 임대인 재산 사실조회, 판결 이후에도 보증금을 받지 못했다면 어떻게 해야 할까

전세금반환소송에서 승소했는데도 임대인이 자금이 없다며 버틴다면 막막하실 수밖에 없습니다. 더구나 임대인 명의의 부동산이나 예금이 어디에 있는지 알지 못해 판결문을 받고도 보증금을 회수하지 못하는 경우가 실제로 적지 않습니다.

제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에서는 사실조회, 재산명시, 재산조회가 각각 어떻게 다르고 어떤 순서로 활용해야 하는지 정리해 드립니다.

• 01 사실조회와 재산명시, 무엇이 다를까
• 02 판결이 있어도 재산을 모르면 막히는 이유
• 03 재산조회에 앞서 정리해 둘 자료
• 04 재산을 찾은 뒤 강제집행으로 잇는 방법

01. 사실조회와 재산명시, 무엇이 다를까

민사소송법 제294조가 정한 사실조회는 소송이 진행되는 동안 법원이 공공기관이나 단체 등에 필요한 사항을 조사해 달라고 촉탁하는 제도입니다.

이와 달리 민사집행법 제61조의 재산명시는 금전 지급을 명한 집행권원을 가진 채권자가 법원에 신청하고, 이에 따라 채무자가 자신의 재산목록을 제출하는 집행절차입니다.

그러므로 사실조회 하나만 신청하면 임대인의 예금과 부동산이 한꺼번에 드러난다고 기대하시면 곤란합니다. 소송이 아직 진행 중인지, 이미 확정판결 등 집행권원을 확보했는지에 따라 쓸 수 있는 수단이 달라집니다.

02. 판결이 있어도 재산을 모르면 막히는 이유

임대인이 처음에는 집이 팔리면 주겠다거나 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다고 하다가, 판결이 난 뒤에도 지급을 계속 미루는 일이 흔합니다. 임차인이 아는 재산이 해당 주택 하나뿐인데 그 집에 근저당권이 많이 잡혀 있거나 다른 채권자의 압류가 걸려 있다면 강제집행의 실익 자체가 달라질 수 있습니다.

재산명시 절차를 이용하면 임대인에게 재산목록을 법원에 제출하도록 요구할 수 있습니다.

그런데 제출된 목록만으로는 채권을 만족시키기 어렵거나 정해진 사유로 명시절차가 제대로 진행되지 못했다면, 민사집행법 제74조에 따른 재산조회를 검토해 볼 수 있습니다.

03. 재산조회에 앞서 정리해 둘 자료

임대인의 재산을 조회하기 전에 기본 자료가 갖춰져 있어야 절차가 막힘없이 이어집니다. 아래 순서대로 챙겨 두시길 권합니다.

임대인이 곧 갚겠다고 연락해 오더라도 기존 대화 내용을 지우거나 집행 준비를 멈추는 것은 신중해야 합니다. 이렇게 남겨 둔 재산 이전 관련 자료가 있어야 나중에 별도의 법적 조치가 가능한지도 검토할 수 있습니다.

04. 재산을 찾은 뒤 강제집행으로 잇는 방법

재산조회는 그 자체로 전세금을 돌려받게 해 주는 절차가 아닙니다. 법원이 공공기관이나 금융기관에 채무자 명의 재산을 조회한 결과 예금이나 부동산처럼 집행 가능한 재산이 확인되면, 이를 실제 강제집행으로 연결해야 비로소 회수가 가능해집니다.

또한 재산명시기일에 나오지 않았거나 재산목록 제출을 거부하는 등 일정한 사유가 있을 때, 혹은 확정된 집행권원에 따른 채무를 일정 기간 이행하지 않을 때에는 채무불이행자명부 등재도 검토 대상이 됩니다. 어떤 절차를 먼저 택할지는 확인된 재산과 다른 채권자의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

전세금 임대인의 재산을 알아보는 목적은 재산이 있는지 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 확보한 정보를 토대로 실제 보증금 회수로 이어질 재산을 가려내고, 필요한 집행절차를 알맞은 시점에 진행하는 것이 핵심입니다.

혼자 진행하다 보면 사실조회, 재산명시, 재산조회, 강제집행의 순서가 뒤섞이거나 실익이 적은 재산에 비용과 시간을 쏟게 될 수 있습니다. 제이씨엘파트너스는 전세금 반환 상황과 집행권원, 임대인의 재산 정황을 함께 살펴 실제 회수를 위한 현실적인 대응 방향을 안내해 드립니다.