전세사기의 전형적인 수법은 부동산 등기부상의 선순위 권리를 은폐하거나 악용하는 데 있습니다. 본래 전입신고와 확정일자는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 최소한의 안전장치입니다. 그러나 집주인이 국세를 체납하여 압류가 설정되거나, 세입자보다 앞선 순위의 근저당권이 존재하는 상태에서 경·공매가 진행될 경우 세입자는 배당 순위에서 밀려 보증금을 전액 일실할 위험에 처하게 됩니다. 따라서 계약 전 등기부등본뿐만 아니라 미납 국세 열람 등을 통한 종합적인 신용 확인이 필수적입니다.

신탁등기 전세사기는 일반적인 근저당권 설정 부동산보다 훨씬 위험합니다. 등기부등본 '갑구'에 신탁회사 명의로 소유권이 이전되어 있음에도 불구하고, 위탁자인 집주인이 자신에게 여전히 실질적인 권한이 있는 것처럼 기망하여 계약을 체결하기 때문입니다. 이 경우 세입자는 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못할 수 있으며, 최악의 경우 명도 소송을 통해 강제 퇴거당하면서도 보증금은 반환받지 못하는 최악의 시나리오에 직면하게 됩니다.

신탁등기된 부동산과 계약을 체결해야 한다면, 반드시 '신탁원부'를 발급받아 임대차 계약에 대한 수탁자의 동의 요건을 확인해야 합니다. 또한, 계약 당사자에 수탁자를 포함시키거나, 보증금 입금 계좌를 신탁계좌로 지정하는 등 엄격한 절차를 거쳐야 합니다. 이미 피해가 발생했다면 위탁자, 수탁자, 금융기관 간의 복잡한 이해관계를 분석하여 형사상 사기죄 고소와 민사상 손해배상 청구 등을 병행하는 다각적인 법적 조치가 즉각적으로 이루어져야 합니다.